중국의 토지제도

 

중국의 토지제도

중국의 토지제도와 외자기업의 토지사용권 취득시 주의할 점은?

 

중국의 모든 토지는 개인이 소유할수 없는 것으로 알고 있다. 그래서 외자기업이 진출할 경우 토지의 사용권을 매입하거나 임대하여 공장을 짓고 회사를 설립한다. 중국의 토지제도에 대한 기본 내용과 외자기업이 토지사용권을 취득할 때 유의할 점은 무엇인가?

A중국은 대외개방정책을 실시할 때까지 토지에 대한 권리는 모두 국가 또는 공민집단에 귀속하고, 행정적으로는 토지를 무상, 무기한, 고정적으로 기업이나 단체 등에 제공해 왔다. 그러나 외자도입을 시작하면서 토지의 소유권과 사용권을 분리하여 토지의 사용권을 합자기업, 합작기업에 현물출자하는 형태를 취하여 외자도입의 성공요인이 되었다.

 

(1)토지의 소유권

  중국의 모든 토지는 원칙적으로 국가 소유 또는 집단 소유이며, 한국처럼 개인이나 기업에 의한 토지의 소유권은 인정되지 않는다.

①전인민소유제 토지 : 도시부의 토지 및 특히 법률에 의해 국가 소유로 되어있는 토지

②집단소유 토지 : 촌 농민이 집단 소유하고 있거나 향진의 농업집단경제조직에 속하는 토지

 

(2)토지사용권의 종류

  중국에서 외자기업을 설립하는 경우 토지를 관할하는 토지관리국에 사용신청을 하고 허가를 받는다. 토지관리국의 허가가 없으면 토지사용권은 발생하지 않는다. 허가를 받은 후 토지사용증 교부를 신청한다. 토지사용증은 사용권자의 이름, 사용토지의 소재지,면적 등을 기재한 문서이다. 즉 토지사용권의 권리자임을 증명하는 공문서로 이것이 없으면 토지사용권을 주장할 수 없다.

그리고 외자기업이 취득할 수 있는 토지사용권은 할당토지사용권과 불하토지사용권 두 종류가 있다.

 

A.할당토지사용권(割當土地使用權)

  이 제도는 대외개방이 시작되기 전 계획경제시대의 토지사용권 형태로서 그 특징은 무상, 무기한, 양도, 임대, 리스,저당권 설정이 금지된다. 그런데 70년대 말 외자도입이 시작되면서 당시 국유기업은 외자기업과 합자할 수 있는 자산이 아무것도 없고, 단지 갖고 있는 토지사용권을 현물출자하는 방식이었다. 그러나 이 토지사용권은 할당토지사용권이기 때문에 양도, 임대 및 담보 설정도 불가능한 채로 기한도 합자회사의 존속기간에 한정되었다.

 

  할당토지 상용권은 토지관리국으로부터 직접 취득하는 것도 가능하다. 이 경우 토지 사용료를 매월 또는 4분기별 토지관리국에 지불하여 유상, 기한부 ,양도불능, 담보설정 불가, 용도 제한의 토지사용권을 취득하게 된다.

 

  할당토지사용권이 현물로 출자되는 경우 토지사용의 대가가 중국측의 출자지분으로 전환되기 때문에 출향비(出讓費)의 지불은 없다. 또 할당토지사용권은 개발구가 아니기 때문에 관리비도 없다. 토지사용비는 부과되지만, 이것도 합자계약에 따라 합자기업이 부담하는 경우와 현물출자하는 중국측이 부담하는 경우가 있다.

 

B.불하토지사용권(出讓土地使用權)

이 제도는 1987년에 심천시에서 시험적으로 실시되는 것을 시발로 토지관리국과 사용자가 토지 사용권 불하계약을 체결하고, 그 조항에 따라 토지사용권의 존속기간에 대한 사용료를 일괄 지불하는 것으로, 제3자에게의 양도와 담보설정이 가능한 토지사용권이다.

 

외자기업이 불하토지사용권을 취득하기 위해서는 중국 내의 수많은 개발구에서 현지를 관할하는 토지관리국 또는 그 개발구의 관리위원회와 토지사용권 불하계약을 체결하고, 그 조약조건에 따라 사용기간 30-50년의 불하토지사용권을 취득한다. 이 경우 계약에 따라 출향비로서 10-120달러/㎡를 일괄 지불하는 외에, 고정자산세인 토지사용비(인민폐 1-10元/년․㎡)와 공업단지의 공익비용에 속하는 토지관리비를 납부하는 것이 보통이다.

(3)토지사용권의 특징

토지의 소유권에 익숙한 한국인은 토지사용권이라는 들어보지 못했던 소리에 다소 놀라겠지만, 이것이 결코 사회주의 중국의 ‘특산물’만은 아니다. 토지사용권이란 개념은 영 연방국과 그 식민지인 홍콩,싱가폴 들에서도 보편적인 토지제도로 국민이나 기업은 영국 여왕으로부터 토지를 기한부로 임대 수여받는다는 역사적 제도에서 온 것이다. 따라서 토지거래의 대상은 소유권이 아니고, 예컨대 99년 또는 999년이라는 장기간의 기한부 임차권으로 되어 있다. 중국에서도 외자도입을 하는데 홍콩등에서 일반화되어 있는 임차권 방식을 기한을 단축하여 채용하게 된 것이다.

 

A.비교적 짧은 사용기한

①주택용지 : 70년

②공업용지 : 50년

③교육, 과학기술, 문화, 위생, 체육용지 : 50년

④상업, 관광, 오락용지 : 40년

⑤종합적인 기타 용지 : 50년

 

B.토지의 개발기간이 지나면 몰수 가능성

토지를 일정기간 개발,착수하지 않으면 몰수당할 수 있다. 토지사용권은 상품으로서 거래가 인정되지 않는다. 이것은 토지의 전매를 방지하기 위한 것이다. 따라서 불하받은 토지를 이용한 부동산 개발과 그 토지 위에 세운 사업 프로젝트는 인가를 받아야하고, 그렇지 못하면 불하된 토지를 반환해야 한다.

불하계약에서 정한 개발 이용기한을 1년이 넘도록 착수하지 않으면 토지유휴비(불하금액의  20% 이하)를 징수당하고, 2년이 넘도록 착공하지 않으면 토지사용권을 무상으로 몰수할 수 있다는 규정이 있다는 것에 주의할 필요가 있다.

 

C.토지와 지상건축물은 불가분 관계

한국과는 달리 토지 또는 지상건축물의 권리 중  어느 한쪽의 권리가 이전되면 무조건 다른 한쪽의 권리도 이전되어버린다. 중국에서는 저당권이 토지에 설정도이 있다고 해도 그 저당권의 권리행사에 따라 건물도 함께 저당권자에게 이전된다는 점에 유의할 필요가 있다.

 

(4)토지사용권 취득시 유의할 점

A.중국측 현물 출자의 경우

토지 사용권은 중국측 출자자가 유상불하를 받아서 현물로 출자하는 것이 원칙이지만, 유상불하 자금이 없거나 무상 할당된 토지를 보통의 토지사용권과 같은 방식으로 외자측에 현물출자하고 싶다고 고집하는 경우가 종종 있는데, 이때는 주의할 필요가 있다

무상할당된 토지사용권의 경우는 유상의 사용권과 달리 양도, 임대, 담보설정이 불가능하고 사용기간이 규정되어 있지 않다. 따라서 언제라도 국가가 수용할 수 있다는 위험이 있다. 가령,대규모 도시개발이나 고속도로 건설계획 지역에 포함될 경우 어떤 보상도 받지 못한다. 그렇기 때문에 중국측이 할당받은 토지를 현물출자로 인정하는 경우, 출자액 평가시 이런 위험성이 크다는 것을 상대방에게 잘 설명하여 낮은 평가가 되도록 교섭해야한다.

 

B.토지 사용권의 유동성과 감가성

토지사용권은 양도(전매), 임대, 담보를 설정하는 것도 인정되고 있다. 그러나 토지차체를 상품으로서는 양도할 수 없고, 반드시 이용목적에 맞는 사업 프로젝트와 관련성이 있어야 하므로 그 유동성과 시장성에는 다소 제약이 있다. 그리고 사용권을 양도 한다든지 담보 설정을 하는 경우 그 가치는 잔존기간에 따라 큰 영향을받는다.  즉 잔존 연수가 긴 경우는 높게 평가되지만, 기간이 짧은 경우는 실천가치는 제로에 가까운 것이 된다.  중국의 회계원칙은 토지사용 연수에 따라 정액을 감가상각하는 것으로 되어있다.